リバースモーゲージのメリットとデメリットについて
終活全般
ますます進む高齢者社会のなか、老後の生活資金の不安をかかえる高齢者が増加しております。
そんな皆様の、老後の生活資金の解決方法として、前回、ご自宅に住みながら融資が受けられる貸付制度「リバースモーゲージ」をご紹介させていただきました。
今回は、その「リバースモーゲージ」のメリットとデメリットについて解説したいと思います。
リバースモーゲージのメリットとして挙げられるのは、次のようなところです。
≪リバースモーゲージのメリット≫
●自宅に住み続けながら、現金収入（融資）が受けられる。
高齢になると、基本的に金融機関などから融資を受けるのは難しくなります。
年金を担保にお金を借りることは可能ですが、返済が月々の年金から引かれますので、受給できる年金額が少なくなってしまいます。
リバースモーゲージは、そんな現金収入の少ない不動産を保有している方に、自宅は売却することなく、一括もしくは年金のように毎月現金が受け取れることができる、高齢者向けの融資制度です。
老後資金に不安に抱える高齢者が、生存中は自宅に住み続けながら、安心して生活資金が確保できる数少ないシステムと言ってもいいでしょう。
高齢になると、基本的に金融機関などから融資を受けるのは難しくなります。
年金を担保にお金を借りることは可能ですが、返済が月々の年金から引かれますので、受給できる年金額が少なくなってしまいます。
リバースモーゲージは、そんな現金収入の少ない不動産を保有している方に、自宅は売却することなく、一括もしくは年金のように毎月現金が受け取れることができる、高齢者向けの融資制度です。
老後資金に不安に抱える高齢者が、生存中は自宅に住み続けながら、安心して生活資金が確保できる数少ないシステムと言ってもいいでしょう。
○元金を返済する必要がない
融資額の返済は、契約者の死後に一括返済という形式が一般的なので、ご自身が生きている間は月々の返済は不要ですので、毎月返済に頭を悩ませることはございません。
※月々の利息の返済は必要です。
融資額の返済は、契約者の死後に一括返済という形式が一般的なので、ご自身が生きている間は月々の返済は不要ですので、毎月返済に頭を悩ませることはございません。
※月々の利息の返済は必要です。
○生活資金以外にも利用できる（自由形の場合）
「自由型」であれば、資金使途は生活資金に限らず、老人ホームの入居費用やリフォーム資金などに使うことも可能です。また、老後の思い出作りとして、旅行などのレジャー費用としても活用も可能です。
○借金は相続されない
リバースモーゲージで利用した融資債務は、契約者の死後に、担保の不動産を売却して借金を一括返済しますので、基本的には、ご遺族の方には借金が残らないシステムになっています。
※清算後、売却代金の残金がある場合は、ご遺族に返還されます。
まれに、不動産価値の下落により担保割れが生じることもあるようですが、そのような場合でも、相続人に残債の負担を求めないシステムを取り入れている金融機関もあるようです。
まれに、不動産価値の下落により担保割れが生じることもあるようですが、そのような場合でも、相続人に残債の負担を求めないシステムを取り入れている金融機関もあるようです。
○利用時の条件等が比較的緩やか
融資基準は、あくまでも不動産担保を対象としておりますので、利用できる年齢や収入条件等は他の融資などと比べ厳しくありません。
なお、金融機関によって異なりますが、リバースモーゲージ自体が高齢者をターゲットとする融資制度ですので、申込み時の年齢の下限は設けられているようです。
融資基準は、あくまでも不動産担保を対象としておりますので、利用できる年齢や収入条件等は他の融資などと比べ厳しくありません。
なお、金融機関によって異なりますが、リバースモーゲージ自体が高齢者をターゲットとする融資制度ですので、申込み時の年齢の下限は設けられているようです。
逆に、リバースモーゲージのデメリットとしては、次のようなものがあります。
≪リバースモーゲージのデメリット≫
■担保対象となる住宅に制限がある
融資の担保対象となる不動産は、基本的に土地の資産価値となりますので、担保価値の低い不動産の場合は利用できないことがあります。
また、担保は基本的に土地が対象となりますので、マンションは対象外となる場合がほとんどです。
※都市部で交通の便が良く、天災による崩壊リスクの少ないマンションなどは、対象となることもございます。
また、担保対象がマンションの場合、戸建てに比べると担保評価は50％程度と低くなることがほとんどです。
融資の担保対象となる不動産は、基本的に土地の資産価値となりますので、担保価値の低い不動産の場合は利用できないことがあります。
また、担保は基本的に土地が対象となりますので、マンションは対象外となる場合がほとんどです。
※都市部で交通の便が良く、天災による崩壊リスクの少ないマンションなどは、対象となることもございます。
また、担保対象がマンションの場合、戸建てに比べると担保評価は50％程度と低くなることがほとんどです。
■推定相続人の同意が必要
リバースモーゲージは、契約者の死後に、担保の不動産を売却して借金を一括返済するシステムですので、利用する際は、基本的に推定相続人（子供など）全員の同意が必要となります。
もし、相続人（子供など）から拒否されたときは利用できないケースもありますでの、利用される前に事前に説明しておくことが大切です。
リバースモーゲージは、契約者の死後に、担保の不動産を売却して借金を一括返済するシステムですので、利用する際は、基本的に推定相続人（子供など）全員の同意が必要となります。
もし、相続人（子供など）から拒否されたときは利用できないケースもありますでの、利用される前に事前に説明しておくことが大切です。
■住居には、一人暮らし・夫婦でないといけない
子供などが担保物件に居住していると、契約者本人あるいは配偶者が亡くなったときに担保物件の売却処分を進めることは困難です。
ですから、本人一人暮らしか夫婦だけの居住でない場合は、そもそもリバースモーゲージ契約の対象としないという金融機関が多いようです。
子供などが担保物件に居住していると、契約者本人あるいは配偶者が亡くなったときに担保物件の売却処分を進めることは困難です。
ですから、本人一人暮らしか夫婦だけの居住でない場合は、そもそもリバースモーゲージ契約の対象としないという金融機関が多いようです。
■長生きによる担保割れ
長生きすることは喜ばしいことですが、長生きをすればするほど融資額が増え、場合によっては借入限度額を超えてしまうことがあり、その後の追加融資が受けられなくなったり、不動産を売却しても債務（借金の残金）が残ることがあります。
長生きすることは喜ばしいことですが、長生きをすればするほど融資額が増え、場合によっては借入限度額を超えてしまうことがあり、その後の追加融資が受けられなくなったり、不動産を売却しても債務（借金の残金）が残ることがあります。
■金利（融資利息）の上昇
金融機関は、リバースモーゲージ融資の金利は、基本的に変動金利を適用することがほとんどですので、将来金利が上昇すると毎月の支払い額が膨らむ可能性があります。
そのようなリスクに備え、余裕をもった資金計画をしておくことが大切です。
金融機関は、リバースモーゲージ融資の金利は、基本的に変動金利を適用することがほとんどですので、将来金利が上昇すると毎月の支払い額が膨らむ可能性があります。
そのようなリスクに備え、余裕をもった資金計画をしておくことが大切です。
■担保物件の価値の下落
定期的に担保となる不動産の評価額は見直され、もし、評価額が落ちて融資限度額も下落して融資額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあるので注意が必要です。
定期的に担保となる不動産の評価額は見直され、もし、評価額が落ちて融資限度額も下落して融資額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあるので注意が必要です。
高齢化社会が進む日本では、住まいを有効活用して老後資金確保できる手段として、近年、リバースモーゲージに参入する金融機関が急増し、市場も日々拡大しております。
金融機関によって取扱商品は様々ですので、上記のメリット・デメリットをご参照いただきまして、各商品の契約内容や利用条件など、ご利される前にしっかり確認することが大切です。
今回は、「リバースモーゲージ」のメリットとデメリットについて解説いたしました。
皆さまの終活のために、お役に立てましたら幸いです。
皆さまの終活のために、お役に立てましたら幸いです。
